전세 계약 전 반드시 확인해야 할 3가지 – 등기부등본 체크법 포함

전세 사기, 아직도 남의 일이라고 생각하시나요?

2025년 현재에도 여전히 전세 사기로 인한 피해 사례는 계속 발생하고 있다. 수천만 원에서 수억 원의 피해를 입고도 제대로 보상받지 못하는 경우도 많다. 이런 피해를 예방하기 위해서는 계약 전에 꼭 확인해야 할 핵심 정보 3가지를 숙지해야 한다.

특히 이번 글에서는 가장 중요한 등기부등본 확인 방법까지 포함해, 실제로 도움이 되는 체크리스트를 정리했다.

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1. 등기부등본에서 꼭 확인할 3가지 항목

 

① 소유자가 집주인이 맞는지

계약서상 집주인과 등기부등본에 등록된 소유자가 같은 사람인지 반드시 확인해야 한다. 대리인이 나올 경우 위임장과 신분증, 인감증명서까지 확인이 필요하다.

 

② 근저당권(담보대출) 설정 여부

등기부등본 ‘을구’ 항목에 근저당이 설정되어 있다면, 해당 부동산이 이미 대출 담보로 잡혀 있는 것이다. 이 경우 전세보증금보다 대출금이 많은 경우 우선순위가 밀릴 수 있어 위험하다.

 

③ 가압류·가처분 등 법적 분쟁 내역

‘갑구’ 또는 ‘을구’에 가압류, 가처분, 경매 진행 등의 기록이 있다면 절대 계약하지 말아야 한다. 이 항목들은 추후 소유권 이전이나 전세금 반환에 심각한 영향을 줄 수 있다.

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2. 확정일자와 전입신고는 필수

 

확정일자 받는 방법

전세계약서를 지참하고 주민센터에 방문해 확정일자를 받아야 한다. 이 확정일자는 전세보증금을 법적으로 보호받는 핵심 수단이다.

 

전입신고와 함께 진행해야 함

확정일자만 받고 전입신고를 하지 않으면 법적 효력이 떨어질 수 있다. 확정일자 + 전입신고를 함께 완료해야 대항력 + 우선변제권이 생긴다.

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3. 전세 보증보험 가입 여부 확인

 

전세금 반환 보장, 필수화 되는 추세

2025년 기준, 전세 보증보험 가입 가능 여부를 반드시 확인하자. 임대인이 가입을 거부하거나, 가입 자체가 불가능한 집이라면 그 자체로 리스크가 높다.

 

보증보험 가입 조건 확인 팁

HUG(주택도시보증공사) 또는 SGI서울보증 홈페이지에서 주소 입력만으로도 보증 가입 가능 여부를 미리 확인할 수 있다.

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결론 및 요약

전세계약은 단순한 집 계약이 아니라 수천만 원의 자산을 걸고 맺는 중대한 행위다. 집주인 말만 믿고 서명하거나, 대충 등기부등본만 훑어보는 건 매우 위험하다.

계약 전에는 반드시 등기부등본에서 소유자, 담보 여부, 법적 분쟁 내역을 체크하고 확정일자와 전입신고를 동시에 마치며, 보증보험 가능 여부까지 확인해야 내 전세금을 지킬 수 있다.